Корректировка на этаж при оценке квартиры

Корректировка на этаж при оценке квартиры

На этаж расположения

Данная корректировка при независимой оценке квартиры отражает влияние на ее стоимость в зависимости от расположения в здании, на первом или последнем этажах. В случае расположения квартиры на средних этажах, корректировка принимается равной единице (не учитывается), ввиду незначительного влияния на стоимость. Итак, расположение оцениваемой квартиры на крайних этажах многоэтажного жилого дома, в большинстве случаев оказывает влияние на ее стоимость следующим образом:

  • Первый этаж — от -10 до +10%;
  • Последний этаж — от -2 до +10%

Расположение квартиры на 1 этаже в большинстве случаев оказывает отрицательное влияние на ее стоимость, за исключением случаев, когда объекты расположенные на первом этаже находятся на оживленных магистралях и поэтому могут быть использованы будущими владельцами в качестве магазина или офиса (после перевода в нежилой фонд). В таком случае стоимость квартиры может превысить среднерыночную. В случае нахождения квартиры на последнем этаже дома, и возможности получения дополнительной площади путем покупки и присоединения к квартире части технического этажа, либо при покупке элитной недвижимости, последние этажи в ряде случаев так же могут оказаться дороже, чем квартиры на обычных этажах.

Скидки на торг к ставкам аренды

Источник №1: «Электронный справочник оценщика» http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups

Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4

Поправки на красную линию

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

Поправки на этаж к ставкам аренды

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.

Источник №3: Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» // http://www.guion.spb.ru/scientific_and_methodical_work/reviews/

Поправки на наличие отдельного входа

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

Поправки на эффект масштаба

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

Поправки на отделку помещений к ставкам аренды

Источник: Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Евростандарт — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное — объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное — помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки

Поправки на наличие инженерных коммуникаций

переход от ставок аренды объектов, обеспеченных коммуникациями, к ставкам аренды объектов без коммуникаций

Инженерные коммуникации Источник №1 Источник №2 Среднее
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
электроснабжение 0,90 0,87 0,88
водоснабжение 0,80 0,91 0,86
отопление 0,70 0,85 0,78
канализация 0,80 0,80
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
электроснабжение 0,90 0,86 0,88
водоснабжение 0,80 0,90 0,85
отопление 0,60 0,84 0,72
канализация 0,80 0,80
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
электроснабжение 0,98 0,98
водоснабжение 0,87 0,87
отопление 0,87 0,85 0,86
канализация 0,99 0,99

Источник №1: Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Источник №2: Электронный справочник оценщика

Поправки на наличие и тип парковки

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

  1. Уторговывание

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.
Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

Объект Усредненное значение наиболее типичной скидки, % Минимальное знаечние,% Максимальное значение, %
1 комнатная квартира

2,8

0,5

10

2 комнатная квартира

3,2

1

10

3 комнатная квартира

3,4

1

10

Болем 3 комнат

3,9

1

10

класс «бизнес», «элита»

6,1

2

10

2. Вид из окна

Фактор, который определен местом расположения объекта и ориентацией окон его помещений на ту или иную сторону здания, те или иные окружающие здание объекты. Самые дорогие квартиры, которые имеют вид из окна на природные объекты (парки, скверы, реки, набережные, озера, леса, сады и т.п.). Немного дешевле стоят квартиры, которые имеют панорамный вид — учитывает наличие видового осмотра местности, как правило характерен для объектов, расположенных на верхних этажах (выше основной застройки), усиливается видом на привлекательные, эстетические объекты. Квартиры, расположенные с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор.

Таблица поправок, выражены в %

3. Планировка

Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Раздельная планировка Смежно-раздельная планировка Смежная планировка
Раздельная планировка 0 +5 +10
Смежно-раздельная планировка -5 0 +5
Смежная планировка -10 -5 0

3. Материал стен здания

Материал стен здания — это фактор, учитывающий влияние на стоимость объекта долговечности службы объекта, экологичность, по его теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок. Материал стен здания на рынке может быть воспринят потребителем на основе внешнего вида фасада, в связи с чем для объектов конструкции «блочный с облицовкой кирпичом» характерны интервалы, сопоставимые со значением «кирпичный»

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Кирпич на монолитном каркасе, блочный Кирпич, керамические / силикатные камни Железобетонные панели кирпич с деревянными перекрытиями деревянные
Кирпич на монолитном каркасе, блочный 0 0 +2 +3 +19
Кирпич, керамические / силикатные камни 0 0 +2 +3 +19
Железобетонные панели -2 -2 0 +1 +17
кирпич с деревянными перекрытиями -3 -3 -1 0 +16
деревянные -19 -19 -17 -16 0

4. Состояние мест общего пользования

К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д.
Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем
социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие
потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.д.
Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
высококачественная отделка, индивидуальный дизайн высококачественная отделка простая отделка Требует косметического ремонта требует капитального

ремонта

высококачественная отделка, индивидуальный дизайн 0 +3 +7 +10 +15
высококачественная отделка -3 0 +4 +7 +12
простая отделка -7 -4 0 +3 +8
Требует косметического ремонта -10 -7 -3 0 +5

требует капитального

ремонта

+15 +12 +8 +5 0

5. Общая площадь.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. (Фактор масштаба) При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 10 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 3%.

6. Жилая площадь.

Жилая площадь также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью. Поэтому применяется следующая корректировка на площадь — показатель разница 2-4 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 2,5%.

7. Площадь кухни.

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

Таблица поправок, выражены %

8. Этаж расположения квартиры

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов).
Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Средние этажи Верхние этажи Последний этаж Первый этаж
Средние этажи 0 +1 +3 +4
Верхние этажи -1 0 +1 +3
Последний этаж -3 -2 0 +1
Первый этаж -4 -3 -1 0

9. Техническое состояние квартиры

Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения. В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта. Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Хорошее Удовлетворительное Требует частичного ремонта Требует капитального ремонта
Хорошее 0 +10 и больше +15 и больше +20 и больше
Удовлетворительное -10 и больше 0 +10 +20
Требует частичного ремонта -15 и больше -10 0 +10
Требует капитального ремонта -20 и більше -20 -10 0

9. Наличие балкона / лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценки Объекты сравнения
Терраса и тому подобное Больше одного балкона/лоджии Один балкон/лоджия Отсутствует балкон/лоджия
Терраса и тому подобное 0 +3 +5 +8
Больше одного балкона/лоджии -3 0 +2 +5
Один балкон/лоджия -5 -2 0 +3
Отсутствует балкон/лоджия -8 -5 -3 0

10. Формат туалета / санузла

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом

Объект оценки Объекты сравнения
Больше 2 санузлов Раздельный санузел Совместный санузел Малогабаритный санузел
Больше 2 санузлов 0 +3 +5 +9
Раздельный санузел -3 0 +2 +6
Совместный санузел -5 -2 0 +4
Малогабаритный санузел -9 -6 -4 0

Оценочные таблицы сборников укрупненных показателей расположены в сборниках в зависимости от конструктивных особенностей и этажности зданий.

Этажность в значительной мере влияет на стоимость измерителя.

В тех случаях, когда в сборнике отсутствует таблица с требуемой этажностью, следует принять аналог большей или меньшей этажности, а затем откорректировать стоимость 1 куб. м повышающим или понижающим коэффициентом.

1) При этажности объекта более предусмотренного таблицей применять К — 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей — 1,05.

1) При наличии у жилых зданий надстроенных этажей применять К — 0,95 к табличной стоимости 1 куб. м.

1) Если при переоценке встретятся рубленные 2-х этажные здания, то их следует переоценивать на сборнику N 28, по таблицам одноэтажных с применением К — 0,98 или по таблице 16 сборника N 26, том II.

1) Строения 2-х этажные рубленные на каменных фундаментах с кирпичным цоколям переоценивать по таблице 5 сборника N 28 с применением коэффициентов:

на повышенную этажность К — 0,98;

на большую капитальность фундаментов К — 1,02.

1) В таблицах 100, 101, 102 приведены стоимости 1 куб. м 2-х этажных общежитий со стенами рубленными, брусчатыми, каркасно-засыпными. Для определения стоимости 1 куб. м таких же одноэтажных зданий к табличной стоимости их следует применять поправочный коэффициент 1,02.

1) Стоимость 1 куб. м объема 2-этажных гостиниц со стенами рубленными, брусчатыми определяется путем применения к стоимости 1 куб. м объема 2-этажной гостиницы со стенами из кирпича с коэффициентом 0,95.

1) Общежитие этажностью, превышающей указанную в таблицах переоценивать по таблицам (99-102) сборника N 28 с применением поправочных коэффициентов для зданий: 3-4 этажные — 0,90; 5-этажные — 0,95; 6-8 этажные — 1,03.

1) Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышаемся над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м.

Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по большему количеству этажей в здании.

1) Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.

1) Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.

Мезонином называется надстройка, которая по площади менее площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.

Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *