Квартира на торгах как выселить жильцов

Квартира на торгах как выселить жильцов

Ипотечный долг и последствия его неуплаты

Ипотека — это кредит, который выдается гражданам на продолжительный срок для обретения собственной жилплощади. Типичные варианты:

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

  1. Жилье находится под залогом у банка и может изыматься в счет образовавшегося долга либо из-за нарушений условий соглашения.
  2. Заемщику выдаются деньги под залог имущество, которое у него уже имеется.

Если гражданин не оплачивает кредит длительный период, соответственно, образуется долг. В обозначенной ситуации предметом залога по кредиту является сама квартира. Посему при неуплате и образовавшемся долге выносится решение об изъятии ее в счет погашения долга. Все жильцы при этом подлежат выселению.

Подобное решение вправе принимать только суд и исключительно после того, как истцом (банком) будет доказан факт неуплаты. Обращаться в суд, забирать залоговую жилплощадь в счет долга, выставлять ее на продажу — законное право банка (кредитной организации).

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Читайте также статью ⇒ Выселение из ипотечной квартиры.

Общий порядок выселения должников из залоговой квартиры

Процесс выселения за ипотечный долг занимает много времени, хотя, по сути, состоит всего из нескольких основных этапов.

Условные этапы Что включают
Выявление задолженности по платежам Основание — договор, факты неуплаты за конкретный (как правило, длительный) период
Попытка досудебного урегулирования вопроса Обычно на этой стадии банк звонит либо отправляет уведомления клиенту с предписанием загасить долг.

Дабы достигнуть компромисса, обе стороны могут договориться:

· об отсрочке

(должник обязан документально обосновать причины отсрочки, к примеру, доказать тяжелое материальное положение);

· о некоторых уступках со стороны банка

(допустим, списать часть процентов либо штрафов);

· о реструктуризации платежей

(снизить величину оплаты, но увеличить срок погашения кредита) и др.

Подача искового заявления банком в суд Стандартно процедуру инициирует банк, выступая истцом.

В заявлении он требует взыскать кредитную задолженность через изъятие залогового имущества

Рассмотрение обращения и вынесение решения судом При удовлетворении искового заявления всех жильцов залоговой квартиры сообразно ст. 78 ФЗ № 102 «Об ипотеке» должны выселить, а квартиру продать обычно с торгов (способ продажи определяет суд)

Если изъятое жилье не реализуется, то по закону оно становится собственностью банка, который вправе распоряжаться обретенной недвижимостью по своему усмотрению.

Что может предпринять должник при отселении

Самоочевидно, причины неуплаты могут быть разными и, чаще всего, имеют вполне аргументированное основание. Например, усложнение финансового положения из-за потери работы либо трудной жизненной ситуации, неправильное токование условий договора, затянувшаяся болезнь и т. п.

Если причина действительно уважительная, то должник вправе в любое время обратиться в банк, написав заявление с просьбой пойти на уступки (дать рассрочку, снизить ставку по ипотеке и т. д.).

Бланк заявления на снижение процента по ипотеке в Сбербанк

К нему следует приложить документальное подтверждение уважительности причины, по которой он не может вносить платежи в прежнем режиме.

К сведению, выселение должника, изъятие жилья — крайняя мера, в которой банк по сути не заинтересован. Она предусматривает излишние временные, финансовые траты и риски. Поэтому обеим сторонам выгоднее пойти на досудебное урегулирование вопроса.

Если все же банк пошел на выселение и изъятие жилья, должник вправе:

  1. Оспорить оценку жилья судебным порядком.
  2. Обжаловать решение.

Если изъятие произведено с нарушениями, то оспаривание (обжалование) даст возможность должнику восстановить свои права. Не исключено также, что данные действия позволят ему выиграть время, отсрочить выселение, а то и уменьшить долг.

На оспаривание, обжалование потребуется время. Должник в этот период может поправить свое финансовое положение. Тогда он сможет решить вопрос с банком мирным путем, продолжив вносить требуемые платежи.

Ошибочное мнение о порядке выселения должника из ипотечного жилья

Суть спорного вопроса Правильная трактовка обозначенной ситуации
Банк не вправе забирать единственное жилье у граждан за долги по ипотеке Сообразно ст. 446 ГПК РФ выселить должников именно за ипотечный долг банк вправе.

В данной ситуации выселенные жильцы могут перебраться на временное проживание в жилое помещение из маневренного фонда, о чем свидетельствует ст.95 и ст. 106 ЖК РФ

Семью с несовершеннолетним ребенком, который также прописан в спорной квартире, выселить за ипотечный долг банк не вправе Данное мнение ошибочно

Применяется порядок

(с учетом п.1 ст.46 ГПК РФ):

1. Прописанного несовершеннолетнего ребенка наравне со взрослыми выселяют из спорной залоговой квартиры, которую после изъятия выставляют на торги.

2. В выселении участвуют органы опеки, попечительства, прокурор.

3. Выселяемым предоставляется иное жилье.

4. При необходимости в выселении общим порядком привлекаются приставы

(ФЗ РФ №229).

После продажи изъятой квартиры с торгов вернуть ее уже не возможно Теоретически это возможно, если должник вернет весь долг, оплатит все траты, в том числе понесенные банком в связи с реализацией квартиры

Экспертное мнение к вопросу о выселении должников из единственного жилья

Выселение в рамках закона означает: выезд должника из конкретного жилого помещения, запрет на пользование им, освобождение данного жилья от имущества отселяемого лица. Мера на самом деле жесткая, поэтому законодатели нередко обращают внимание на необходимости применения смягчающих обстоятельств до ее применения.

Так, Михаил Сафонов, доцент факультета финансов и банковского дела РАНХиГС, говорит о возможности «замораживания» части санкций против должника. Речь идет о ситуации, когда должник не в состоянии исполнять свои обязательства во время кризиса, роста безработицы и т.п.

Читайте также статью ⇒ Кого нельзя выселить из квартиры.

Пример 1. Отселение клиента банком за долг по ипотеке (покрытие ипотечного кредита за счет продажи изъятой квартиры)

Неоплаченный ипотечный кредит клиента составляет более 1 млн. 500 руб. Банк в рамках досудебного урегулирования списал ему часть процентов, предоставил отсрочку по платежам. Тем не менее выплатить ипотечный кредит должник не смог, т. к. денег у него на это нет.

Банк через суд изъял жилье, должника отселили. Ипотечное жилье продали с торгов за 1 млн. 600 руб. Долг за счет выручки загасили.

Пример 2. Отселение банком клиента за ипотечный долг (погашение ипотечного кредита за счет изъятого жилья и средств должника)

За накопившийся в большом размере долг банк через суд изъял у клиента ипотечную квартиру и выставил ее на торги. Реализовать ее таким путем не удалось.

Тогда банк принял квартиру на свой баланс по меньшей стоимости (по отношению к первоначальной). Результат следующий: долг полностью не загашен, должника отселили и обязали доплатить недостающую сумму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Гражданина выселили из единственного жилья за ипотечный долг. Что будет с его имуществом?

По закону приставы вправе забрать его и хранить 2 месяца у себя. Если по истечении данного срока владелец его не заберет, приставы его продадут, а деньги должны будут передать должнику. Невостребованные за 3 года денежные средства (вырученные за продажу имущества) переводятся в государственную казну.

Вопрос 2: Куда расходуются деньги, вырученные за продажу изъятого недвижимого имущества? Нужно ли должнику после этого что-то оплачивать?

Полученные от продажи деньги идут в первую очередь на погашение ипотеки, далее — на покрытие судебных и иных связанных с этим делом трат. После этого от бывшего должника ничего не требуется.

Известны случаи, когда вырученных денег не хватало на покрытие долга. Тогда должник должен был остаток выплачивать банку.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Последнее изменение: Март 2020

Для многих граждан покупка квартиры в ипотеку – единственная возможность приобрести жилье. Кредитный договор оформляется на длительный срок, так как приходится брать взаем у банка внушительную сумму. На протяжении 10-20 лет у владельца жилья могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Серьезная болезнь, потеря работы, развод негативно сказываются на финансовом положении. Неспособность вовремя платить по кредиту ставит на повестку вопрос выселения из ипотечной квартиры.

Можно ли выселить из ипотечной квартиры?

Ипотека – это разновидность залогового обязательства. При покупке квартиры в кредит она остается в залоге у банка в целях обеспечения исполнения условий кредитного контракта. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После ликвидации задолженности перед заимодавцем оно снимается.

До момента завершения периода действия кредитного соглашения залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае собственник может быть выселен из квартиры.

Крайняя мера применяется в отношении граждан, которые длительное время не вносят платежи по займу. Жилье изымается и продается на торгах. Полученные деньги направляются на ликвидацию долга.

Рекомендуем посмотреть интервью с судьей о том, когда банк может выселить должника по ипотеке.

Если жилье единственное

На практике часто встречаются ситуации, когда ипотечная квартира является единственным жильем гражданина.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 446 ГПК РФ запрещено обращать взыскание на единственное жилье должника. Судебная практика поддерживает имущественный иммунитет (постановление КС РФ от 14.05.2012 года № 11-П).

Однако, на ипотечную квартиру он не распространяется. Если единственная жилая недвижимость обременена залогом, ее разрешается продавать за долги (Определение ВС РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).

Пример 1. ООО Коммерческий банк «Огни Москвы» с требованием выселить Л. (О.В.), О.М. из ипотечной квартиры. Недвижимость находилась в залоге у банка в связи с заключением с гражданами кредитного договора. Должники нарушали свои обязательства по добросовестному перечислению платежей по займу, поэтому на имущество было обращено взыскание. Квартиру передали в собственность банка. Суд пришел к выводу, что его действия правомерны, поэтому собственники подлежат выселению (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2012 года по делу № 11-12044).

Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости. Кредитная организация вправе инициировать выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры.

Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года № 246-О). После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи.

Единственное, на что должник может рассчитывать, отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.

Для защиты интересов детей привлекают органы опеки и прокуратуру. Их основная задача – проследить, чтобы банк не допустил нарушений в процессе выселения жильцов из ипотечной квартиры.

Если использован материнский капитал

Многие женщины расплачиваются за жилье материнским капиталом. Эти деньги используются в качестве стартового взноса по займу. Также за счет них можно погасить основной долг и проценты по нему.

Использование материнского капитала на приобретение ипотечной квартиры не расценивается в качестве смягчающего обстоятельства. Если собственник не платит по кредиту, жилье изымают за долги.

Вместе с тем, банк рискует получить отказ суда в выселении жильцов из ипотечной квартиры. Во внимание берется наличие вины должника. Если долг возник по уважительным причинам, залоговое имущество не изымается. В такой ситуации факт оплаты кредита за счет материнского капитала трактуется в пользу заемщика (апелляционное определения Московского городского суда от 02.12.2013 года № 11-39562).

Как выселяют жильцов из ипотечной квартиры за долги?

Вопрос о выселении собственника из ипотечного жилья решается в суде. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Банк выявляет задолженность по кредиту, которая не погашается длительное время.
  2. Клиенту вручается уведомление с просьбой ликвидировать долг.
  3. Предпринимаются попытки досудебного урегулирования спора (отсрочка, реструктуризация, снижение величины оплаты).
  4. В суд подается иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга.
  5. После принятия судебного решения недвижимость реализуется на торгах.
  6. Собственника выселяют из квартиры.

Если имущество не удается продать, оно переходит в собственность банка. Он вправе решать судьбу квартиры по своему усмотрению.

Уведомление заемщика – обязательное условие перед обращением в суд. Если процедура не будет соблюдена, банк может получить отказ. Претензия должна содержать окончательную сумму долга и срок для его ликвидации. После того, как должник получит извещение, он должен полностью рассчитаться с банком.

Кто вправе выселить?

После вынесения решения выдается исполнительный лист. Документ передается судебному приставу. Он возбуждает производство на основании закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ.

Должнику высылают уведомление с просьбой освободить помещение в течение 10 суток. Если жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и начисляется исполнительский сбор.

Далее выдворение из жилой недвижимости осуществляют в принудительном порядке. Приглашают служащих органов полиции и понятых. Если должник не пускает должностных лиц в квартиру, вызывают сотрудников МЧС.

Пристав может помощь выселяемому с транспортировкой и хранением вещей. На период поиска нового жилья имущество должника находится у него. Через 2 месяца он должен забрать свои вещи.

Как избежать выселения?

Банку невыгодно выселять неплательщика из ипотечной квартиры. Поэтому он старается решить проблему долга в досудебном порядке.

Собственник вправе рассчитывать на следующую помощь:

  • реструктуризация долга – ежемесячный платеж снижают за счет увеличения периода действия кредитного соглашения;
  • кредитные каникулы – должника освобождают от части платежей на срок до полугода;
  • прощение части долга – банк списывает проценты, неустойки или штрафы;
  • государственные программы – субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.

Если есть уважительные причины, залогодержатель пойдет на уступки. Потребуется подтвердить, что заемщик не может платить из-за болезни, потери работы, выхода на пенсию, снижения дохода.

В каких случаях выселять нельзя?

Основания для отказа в обращении взыскания на ипотечную квартиру установлены статьей 54.1 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Нельзя забрать жилье за долги в следующих случаях:

  • величина долга составляет менее 5 % от стоимости собственности;
  • период просрочки составляет меньше трех месяцев.

Если заемщик не платит систематически, нарушает сроки более трех раз в течение года, имущество могут забрать даже при незначительной задолженности.

Пример 2. Банк обратился с иском к И.А Романовой об обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Сумма займа на приобретение жилья составила 1 190 000 руб. под 17 % годовых. Ответчица не платила в течение семи месяцев. Требование о возврате заемных средств исполнено не было. В процессе рассмотрения спора И.А. Романова устранила допущенные нарушения, погасила большую часть долга. Отказывая в удовлетворении требования банка, суд сослался на статью 54.1 Закона № 102-ФЗ (Определение Омского областного суда от 17.02.2010 года № 33-1093/2010).

Подведем итоги

Таким образом, закон разрешает выселять собственника из ипотечной квартиры, если он систематически не платит по кредиту. В качестве смягчающего обстоятельства указывается только незначительный размер задолженности и небольшой период просрочки. Если ипотечная квартира является единственным жильем, в ней проживают несовершеннолетние дети, недвижимость куплена за счет материнского капитала, это не освобождает плательщика от выселения.

Можно ли будет выписать из квартиры бывших собственников и отказавшегося от приватизации?

Предоставилась возможность купить дёшево квартиру на аукционе, но есть два нюанса — в ней прописаны два бывших собственника и один человек, который не проживает в данной квартире уже очень давно, но в своё время он отказался от приватизации. Возникает три вопроса: можно ли будет выписать из квартиры бывших собственников? Можно ли будет выписать из квартиры отказавшегося от приватизации? Имеет ли смысл покупать квартиру с прописанными, не возникнет ли сложности с их выпиской и последующей продажей квартиры?
Конечно, покупка квартиры на аукционе дает много преимуществ, прежде всего в цене. Как правило, цена несколько меньше цены, существующей на рынке. Но такая покупка таит в себе и немало скрытых или частично скрытых проблем.
Рассмотрим прежде всего две, напрямую относящиеся к тематике нашего сайт. Это проблемы снятия граждан с постоянного регистрационного учета и выселение граждан из квартиры приобретенной на аукционе.
В общих случаях выписать бывшего собственника и выселить его из квартиры, приобретенной на аукционе не представляется проблематичным. Утрачивая право собственности, бывший собственник утрачивает и право пользования жилым помещением. Новый собственник имеет право обратиться в суд с иском о снятии бывшего собственника с постоянного регистрационного учета и выселении бывшего собственника. Также утрачивают право пользования жилищем и члены семьи нового собственника. Но есть несколько правовых коллизий при выписке членов семьи собственника — самая большая проблема это выписка членов семьи собственника, отказавшихся от приватизации данного спорного жилья и сохранивших право пожизненного пользования данным жилищем. Переход права собственности в данном случае не аннулирует их права пользования жилищем. Выписать их и прекратить право пользования по суду не удастся, если эти граждане продолжаю пользоваться жилищем в натуре.
Стоит ли покупать на аукционе такую квартиру? Однозначно нет. Как можно выяснить нет ли таких «скрытых» пользователей? Изучить договор передачи и сравнить с выпиской из домовой книги на момент приватизации. Также все «отказники» указаны в заявлении о приватизации.
Также иногда, ошибочно, в договоре купли-продажи имущества ТУ Росимущество закрепляет право пользования жилым помещением бывших собственников или членов семьи собственников реализуемого по торгам имущества. Указание о закреплении права пользования напрямую нарушает условия торгов и потому не может быть внесено в договор. На момент подписания договора необходимо тщательно отслеживать данные моменты, ибо прецеденты были. А как следствие — невозможность снятия по суду бывшего собственника и членов его семьи.
Резюмируя все вышеуказанное можно сказать, что покупать квартиры, реализуемые на аукционе можно и нужно, но только соблюдая «меры безопасности».

Рекомендуем перед покупкой квартиры обратиться к нашим специалистам для консультации о предстоящей судебной перспективе снятия граждан с постоянного регистрационного учета из приобретаемой квартиры и их выселения.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *