Земля в аренду от куги

Земля в аренду от куги

Содержание

Договор аренды с множественностью лиц

Договор аренды может быть заключен с множественностью лиц как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава. В данной статье будут рассмотрены только особенности договора аренды с множественностью лиц, которые отличают его от договора аренды, в котором участвуют две стороны.

Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Множественность лиц на стороне арендатора может возникнуть в случае, если несколько лиц приняли решение об аренде одного объекта имущества.

В случае если соглашение достигнуто всеми участниками правоотношений, сложностей с заключением договора не возникает. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает, что нельзя заставить лицо заключить договор, в котором оно не заинтересовано. Поэтому, если соглашение сторонами не достигнуто, понуждение к заключению договора невозможно.

Однако предусмотрена ситуация, когда множественность лиц возникает в силу закона. Это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения. Когда в аренду сдается неделимый земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ), множественность лиц на стороне арендатора возникает в случае, если:
— на земельном участке расположено здание, строение, сооружение, находящееся в собственности нескольких лиц;
— на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности нескольких лиц;
— если здания, строения, сооружения, помещения принадлежат указанным лицам на разных правах — собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление.

Пункт 5 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает совместное обращение арендаторов для заключения такого договора. Естественно, что в данном случае может возникнуть сложность с одновременным выражением воли всех арендаторов на заключение договора.

Пункт 6 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает возможность одного из арендаторов обратиться в уполномоченный орган самостоятельно, в этом случае уполномоченный орган предлагает остальным потенциальным арендаторам заключение договора, а в случае их отказа может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. п. 6 — 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Описанная ситуация является исключительной и связана только с арендой неделимых земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Если собственником земельного участка является физическое или юридическое лицо, договор аренды может быть заключен как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с одним арендатором. Отказ в заключении отдельного договора аренды и понуждение (как со стороны арендодателя, так и со стороны другого арендатора) к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в таком случае не допускается, так как противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Обращаем внимание, что рассматриваемая редакция ЗК РФ применяется к правоотношениям, возникшим после 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ). К ранее возникшим правоотношениям применяется ст. 36 ЗК РФ, которая предусматривает, что договор аренды может быть заключен как с несколькими арендаторами, так и с одним из них, и не допускает понуждения к заключению договора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В случае если один или несколько арендаторов являются физическими лицами и состоят в зарегистрированном браке, может возникнуть вопрос о том, необходимо ли согласие супруга на заключение такого договора.
В соответствии с позицией ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369, А67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).

ВС РФ указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.

Важно обратить внимание на то, что в случае, если в период действия договора аренды состав участников на стороне арендатора изменился (один из участников выбыл, появился новый участник — новый собственник или лицо, обладающее недвижимостью на ином праве), это является основанием для внесения изменений в договор аренды (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 N 09АП-44168/2015 по делу N А40-21455/2015; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 09АП-41132/2014 по делу N А40-187097/13).

Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя

В силу положений ст. 608 ГК РФ на стороне арендодателя может выступать как собственник имущества, так и уполномоченные им (или в силу закона) лица. Вопрос о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя возникает в случае, если передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам. В этом случае важны нормы гражданского законодательства о распоряжении имуществом, принадлежащим нескольким собственникам (ст. ст. 246, 253 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников. Заключение договора аренды принадлежащего нескольким собственникам имущества возможно только в случае, если они пришли к соглашению. Понудить к заключению такого соглашения нельзя, так как это противоречит принципу свободы договора.

В случае если возможен выдел доли в натуре, собственник, который хочет сдать принадлежащее ему имущество в аренду, может требовать выдела доли (ст. 254 ГК РФ). После такого выдела будет заключен отдельный договор без множественности лиц на стороне арендодателя.
Для некоторых объектов недвижимости законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом. В связи с таким порядком могут возникнуть особенности при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Например, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности (ст. ст. 14, 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены п. 5, п. 8 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению (п. 5 ст. 14, п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество, указанное в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды (Определение ВАС РФ от 07.03.2014 N ВАС-2146/14 по делу N А53-4018/13; Определение ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-612/14 по делу N А27-20893/2012).

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 — 48 Жилищного кодекса РФ). ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Распространенным примером договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши — для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Заключение и расторжение договора аренды с множественностью лиц

К договору аренды с множественностью лиц применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 — 29 ГК РФ) и положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ). Как уже было рассмотрено выше, с учетом принципа свободы договора договор аренды с множественностью лиц может быть заключен в случае, если к соглашению пришли все его участники, а также в случае, прямо предусмотренном законом.

Специальных требований к форме и государственной регистрации договора с множественностью лиц закон не предусматривает. Обязательная письменная форма предусмотрена для договора, который заключен на срок более года или одной из сторон которого является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999).

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования. Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо обратить внимание на следующие моменты:
— передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
— порядок внесения арендной платы — отдельно каждым арендатором или совместно;
— порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
— порядок расторжения договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);
— последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов (ст. 619 ГК РФ);
— возможность требования досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ) одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
— порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами (ст. 622 ГК РФ).

В случае если возможность самостоятельных действий арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне с множественностью. Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Следует обратить внимание, что многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (абз. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ). Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками совместной собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:
— порядок передачи имущества арендатору (всеми арендодателями одновременно или одним из них, представляющим интересы остальных);
— порядок оплаты — одному из арендодателей или частями;
— порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов;
— порядок расторжения договора по соглашению сторон;
— порядок расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) — необходимо ли для расторжения требование всех арендодателей;
— порядок расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);
— порядок распределения неотделимых улучшений арендованного имущества между арендодателями (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, главной особенностью договоров аренды с множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора. Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды с множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

Аренда со множественностью лиц – это вид правоотношений, при которых Договор аренды заключается с несколькими арендаторами или арендодателями.

В данном обзоре будут рассмотрены отличия таких правоотношений от тех, которые заключаются с единственным субъектом на стороне арендатора или арендодателя. Будут рассмотрены вопросы о правовом регулировании и особенностях заключения и расторжения Договора аренды земельных участков и помещений со множественностью лиц.

Договор аренды со множественностью лиц

Договор аренды со множественностью лиц по законодательству РФ предполагает, что арендодатель обязуется предоставить нескольким арендаторам недвижимое имущество за плату. Эта недвижимость по статье 606 Гражданского Кодекса РФ предоставляется во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды недвижимости заключается со множественностью лиц на стороне арендодателя и (или) на стороне арендатора.

Заключение договора аренды со множественностью лиц

Аренда со множественностью лиц может быть заключена в двух случаях:

  1. если все участники договора аренды добровольно согласились заключить сделку;
  2. если заключение договора прямо предусмотрено законом.

К данному виду договоров применимы общие правила о заключении договоров и положения о договоре аренды. А также применимы статьи, регулирующие отношения по распоряжению имуществом, принадлежащего нескольким собственникам (ст. 246, 253 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды с множественностью лиц должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более года, или одной стороной которого является юридическое лицо. А также он подлежит государственной регистрации.

Обязательства всех соарендаторов носят долевой характер.

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования.

Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
  • порядок внесения арендной платы – отдельно каждым арендатором или совместно;
  • порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
  • порядок расторжения договора по соглашению сторон;
  • последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов;
  • возможность требования досрочного расторжения договора одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
  • порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами.

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Возможность, порядок и алгоритм расторжения договора аренды со множественностью лиц зависят от конкретных условий, прописанных в самом Договоре аренды.

Не возникает проблем при расторжении, если стороны пришли к совместному соглашению расторгнуть договор, если закончился срок договора аренды, если указана возможность требовать расторжения договора одной из сторон.

Но вот если по Договору аренды со множественностью лиц возможность самостоятельных действий по расторжению договора у арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне со множественностью.

Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Поэтому на стадии заключения договора следует предусмотреть возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Вопрос: можно ли расторгнуть договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на неопределенный срок, по желанию одного соарендатора?

В п. 2 статьи 450 ГК РФ прописано, что:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По общему правилу направляет уведомления арендодателю и другим арендаторам о расторжении договора за 3 месяца (по общему правилу, согласно ст. 610 ГК РФ). Однако те не хотят расторгать договор, и арендатор обращается в суд.

В итоге: договор по такому уведомлению одного из соарендаторов расторгнут не будет.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 03.11.2015 No Ф09-6538/15 по делу NoА60-7747/2015 пришел к выводу: соарендатор не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендаторами и о нем не извещены все.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

  1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
  2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
  3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Аренда земельных участков со множественностью лиц

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка. Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого. И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

Аренда со множественностью лиц на землях сельскохозяйственного назначения

П.1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Аренда помещения со множественностью лиц

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество. Это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды.

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Распространенным примером договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши – для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Резюме

Таким образом, главной особенностью договоров аренды со множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.

Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды со множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка

опубликовано: 23.11.2017

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций. Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность». Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ. Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Вам может быть интересна услуга: Представительство в суде по гражданским делам.

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка. Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды. Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

Распределение обязательств между арендодателями

Если иное не установлено договором, то все обязательства распределяются в равных долях между арендодателями. Данный вывод следует из статьи 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, когда в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

Вас может заинтересовать: Регистрация долгосрочного договора аренды.

Солидарные обязанности арендодателей

Вместе с тем, следует иметь в виду, что если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ). То же самое касается и неделимого обязательства, связанного с передачей земельного участка в аренду – такое обязательство признается солидарным (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. При этом получивший денежные средства солидарный арендодатель обязан передать их другим арендодателям, являющиеся сторонами по договору аренды.

Возможно, вас заинтересуют услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности собственников.

Также следует иметь ввиду, что при обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте сельскохозяйственных земель»).

По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, когда число участников долевой собственности на земельный участок свыше 5, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей статьей 12-14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Применительно к аренде сельскохозяйственных земель следует руководствоваться положениями статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Суть особенностей, закрепленных указанной статьей, сводится к тому, что договор аренды может быть заключен в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Как правило, общим собранием участников долевой собственности назначается уполномоченное лицо, совершающее юридически значимые действия.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению. Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

В заключение можно сказать, что как правило, при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя спорные ситуации не возникают, вместе с тем необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с такими сделками, в частности те, которые установлены Законом об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя лучше обратиться к специалистам.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Земля в аренду от КУГИ

Open Menu

  • Главная
  • Меню сайта
    • О компании
      • О нас
      • Как мы работаем
      • Наши клиенты и партнеры
      • Карта клиента
      • Вакансии
    • Наши работы
      • Арбитражные споры
      • Банковские споры
      • Взыскание долгов
      • Возврат прав
      • Возмещение ущерба
      • Долевое строительство
      • Жилищные споры
      • Защита прав потребителей
      • Земельные споры
      • Миграционные споры
      • Наследственные споры
      • Налоговые споры
      • Регистрация организаций
      • Семейные споры
      • Страховые споры
      • Трудовые споры
      • Пенсионные споры
    • Отзывы
    • Стоимость услуг
    • Контакты
  • Статьи по категориям
    • Арбитражные дела
      • Абонентское обслуживание юридических лиц
      • Арбитражные споры
      • Взыскание задолженности
      • Защита прав продавцов (производителей)
      • Исполнение судебного решения
      • Корпоративные споры
      • Споры по договорам поставки
      • Юристы по недвижимости
      • Споры по строительному подряду
      • Страховые споры
      • Таможенные споры
      • Трудовые споры с работниками
      • Упрощенное производство
    • Регистрация организации
      • Регистрация комм. орг.
        • Регистрация ИП
        • Регистрация ООО
        • ООО с иностранным участником
        • Регистрация ЧОО (ЧОП)
        • Регистрация АО
        • Открытие расчетных счетов
        • Выписки из ЕГРЮЛ / ЕГРИП
        • Реорганизация ЗАО в ООО
      • Внесение изменений
        • Смена адреса
        • Смена директора
        • Cмена учредителя
        • Смена наименования
        • Изменения в ОКВЭД
        • Изменение иных положений Устава
        • Реорганизация
      • Ликвидация организаций
        • Ликвидация ООО, АО
        • Альтернативная ликвидация
        • Ликвидация ИП
        • Закрытие, переоформление р/с
      • Регистрация некомм. орг.
        • Регистрация НКО
        • Регистрация ТСН
        • Смена адреса
        • Смена наименования
        • Смена руководителя
        • Изменения в ОКВЭД
        • Ликвидация НКО
    • Гражданские дела
      • Адвокат по гражданским делам
      • Взыскание долгов
      • Возмещение ущерба
      • Жилищные споры
      • Защита прав дольщиков
      • Защита прав потребителей
      • Земельные споры
      • Медицинские споры
      • Наследственные споры
      • Пенсионные споры
      • Семейные споры
      • Cпоры по недвижимости
      • Споры с банками
      • Споры связанные с заливом
      • Трудовые споры с работодателями
    • Автоюрист
      • Возврат прав
        • ст. 12.2 ч. 2 (управление Т/С без номеров)
        • ст. 12.5 ч. 3 (ксенон)
        • ст. 12.5 ч. 5 (применение спец. сигналов)
        • cт. 12.8 ч. 1 (управление в состоянии опьянения)
        • ст. 12.8 ч. 2 (передача управления пьяному)
        • ст. 12.8 ч. 4 (повторное управление в состоянии опьянение)
        • Ст. 12.9 ч. 4,5,7 (превышение скорости)
        • Ст. 12.10 ч. 1 (нарушение правил движения через Ж/Д пути)
        • Ст. 12.10 ч. 3 (повторное нарушение ст. 12.10 ч. 1)
        • Ст. 12.15 ч. 4 (выезд на встречку)
        • Ст. 12.15 ч. 5 (повторный выезд на встречку)
        • Ст. 12.16 ч. 3 (кирпич)
        • Ст. 12.16 ч. 3.1 (повторный выезд под кирпич)
        • Ст. 12.19 ч. 5,6 (нарушение правил остановки/стоянки)
        • Ст. 12.21.1(2) нарушение правил перевозки грузов
        • Ст. 12.24 ч. 1 (причинение вреда здоровью)
        • Ст. 12.24 ч. 2 (причинение вреда здоровью)
        • Ст. 12.26 ч. 1 (отказ от мед. освидетельствования)
        • Ст. 12.27 ч. 2 (скрытие с места ДТП)
        • Ст. 12.27 ч. 3 (употребление алкоголя после ДТП)
      • Споры с автодилером
        • Возврат нового авто в салон
        • Возврат автомобиля ненадлежащего качества.
        • Возврат бракованного автомобиля
        • Обмен автомобиля по гарантии
        • Замена автомобиля по гарантии
        • Гарантийный ремонт автомобиля
        • Возврат б/у, негарантийных авто
        • Суд с автосалоном, дилером
      • Страховые споры
        • Отказ по ОСАГО
        • Отказ по КАСКО
        • Страховая мало заплатила?
        • Взыскание ущерба с виновника ДТП
        • Страховая банкрот
        • С Вас требуют деньги
        • Досудебное урегулирование
      • ДТП
        • Обжаловать постановление о виновности
        • Оспорить действия сотрудников ГИБДД
        • Представление интересов в ГИБДД
        • Сбор документов для страховой компании
    • Недвижимость
      • Консультации
      • Выписки ЕГРП
      • Подбор объектов недвижимости для покупки
      • Подбор объектов недвижимости для аренды
      • Поиск покупателя
      • Поиск арендатора
      • Составление и проверка договоров
      • Проверка юридической чистоты сделки
      • Регистрация договора аренды / субаренды
      • Регистрация договора купли-продажи/дарения
      • Приватизация
      • Cпоры с недвижимостью
    • Миграционные споры
      • Выдворение из страны
      • Депортация
      • Отказ в получении вида на жительство
      • Обжалование отказа органов УФМС
      • Отсутствие разрешения на работу
      • Запрет въезда в страну
    • Третейские споры
      • Третейская оговорка
      • Подготовка договора с третейской оговоркой
      • Разрешение споров в третейском суде
  • Юридическое сопровождение
    • Услуги физическим лицам
      • Возмещение ущерба при затоплении квартиры
      • Взыскание долгов
      • Медицинские споры
      • Антиколлектор (кредитный юрист)
      • Пенсионные споры
      • Юрист по трудовым спорам
      • Возмещение вреда
      • Юридическая защита прав потребителей
      • Защита прав дольщиков
      • Юрист по земельным вопросам
      • Юрист по жилищным вопросам
      • Споры по недвижимости
      • Юрист по наследственным делам — наследственные споры
      • Адвокат по семейным делам
      • Адвокат по гражданским делам
    • Услуги юридическим лицам
      • Арбитражные споры
      • Споры по строительному подряду
      • Споры по договорам поставки
      • Юристы по недвижимости
      • Взыскание задолженности
      • Страховые споры
      • Защита прав продавцов (производителей)
      • Трудовые споры с работниками
      • Корпоративные споры
      • Упрощенное производство
      • Исполнение судебного решения
      • Таможенные споры
    • Юридическая консультация в СПб
      • Юридическая консультация в СПб — юридическая компания Право Групп
      • Консультация по районам СПб
      • Суды Санкт-Петербурга и ЛО
  • Разовая услуга
    • Посещение судебного разбирательства
    • Исковое заявление
    • Досудебная претензия
    • Составление жалобы
    • Обжалование решения суда
    • Ведение переговоров с контрагентами
    • Составление договоров
  • Полезная информация


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *